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专访WeWork亚洲负责性技巧健德堂人:共享办公空间凭啥值200亿?

时间:2017-08-10 18:16 来源:http://www.bmeetg.com/ 作者:舟山新闻网 阅读:

WeWork亚洲董事总经理李恺先(Christian Lee)

WeWork亚洲董事总经理李恺先(Christian Lee)

  新浪科技 侯迪憬

  当下,美国最大的办公地产上市公司Boston Properties市值在210亿美元左右徘徊;另一家,同样被称为办公地产公司的创业公司WeWork,估值已登上200亿美元的新台阶。一年前,两家的资本价值分别处于180亿美元、160亿美元区间。WeWork的商业模式在发酵,在资本市场看来,其价值已经与Boston Properties旗鼓相当。

  虽都被划为办公地产公司的范畴,但Boston Properties旗下的办公空间都属自有地产,而WeWork地产采用租赁模式。轻资产反而能在后续提供更强劲的营收空间和能力?

  一批Copy to China的创业者纷纷以身试水,但惨遭市场洗牌。一个尴尬的问题抛来:我们是抄错了范式,还是会错了本质?

  近日,WeWork再次放出新轮融资消息。筹集5亿美元用于在韩国和东南亚业务扩张。而在此之前的7月,WeWork已经完成两轮融资,包括7月11日引进G轮7.6亿美金,28日获得弘毅投资和软银集团5亿美元注资,成立中国WeWork。

  200亿美元意味着什么?WeWork还未上市,估值已经远超TwitterSnapchat、Netflix纳斯达克的热门互联网股。

  未见其人 先闻其徒

  WeWork并无固定房产,其商业模式深得共享经济精髓:用折扣价格租下写字楼,装修并分隔成单间的办公空间,出租给企业团队、初创企业和自由职业者,向他们收取租金与会员费。

  2010年,WeWork发源于纽约曼哈顿苏荷区,将“二房东”模式一路“复制”到全球52座多金城市。

  随后,中国创投市场迅速衍生出一批追随者。两年前,办公空间共享风口正式兴起,在万众创新,大众创业口号最为响亮的深北两地尤为甚,名头也多起来,有称孵化器,也有称众创空间。这其中主要来源于三股力量,初创企业、传统地厂商、地区政府或产业协会主导。

  在2015年,以SOHO 3Q、优客工场为代表的地产型孵化器冒头,他们具备相对丰沛的自有地产资源,有的选择了自持物业自营,有的则选择同联合办公创企进行战略合作,优势在于地区和场地的快速覆盖。

  另一方面,创业型孵化器在选址方面多以空置厂房、办公楼、地下室等物业为主,或由直接业主创办或团队租赁创办。随着商业地产整体空置率上升,企业孵化器的出现,在一定程度上为房地产商化解了库存过剩的压力。

  但好景不长,2016年上半年,一波孵化器因出租率过低,缺少正向现金流而面临倒闭。

  大型联合办公创企则采取抱团取暖,相互持股的策略应对。2016年,毛大庆的优客空间战略入股无界空间,氪空间则战略入股纳什空间等。2017年,兼并收购序幕拉开,3月,无界空间宣布收购富空间,4月,洪泰创新空间和优客空间战略合并等

  当时流传的段子是“工位从未坐满,一场活动只有两人参加”。寒潮袭来。国内孵化器倒闭潮还历历在目,但另一面,作为开山鼻祖WeWork的估值却一路狂飙,不到两月,已融资三轮。

  一年后的第九家店

摄于望京WeWork办公空间

摄于望京WeWork办公空间

  2016年7月1日,WeWork落地上海静安区延平路135号,曾经的英国租借地,同时也是WeWork进入中国的正式信号。从时间轴来看,WeWork入华的动作并不算早。因为在此的一年前,WeWork的中国式学徒们已经开遍各大城市。

  12个月后,WeWork已经进入上海、北京、香港三城,同时正式设立中国WeWork,由李恺先(Christian Lee)担任亚洲董事总经理。在开拓新市场的初期,WeWork一直表现得很谨慎。

  据透露,新店落地和选址前经过了大量市场调研,在哪座城市,哪个城区,哪条街道,哪座办公楼等决策需要前期的大量数据支撑,并非一套标准化模式在各地都适用。

  本月初,位于北京广顺南大街的新址投入试运营,这是WeWork在中国(包括香港地区)开设的第九家店。Christian(简称Chris)来到中国,在新浪科技与其Chris的对话中,办公空间共享的群像之下,WeWork的会员服务与社区思想内核逐步清晰。

  在WeWork的亚太市场局面得以打开,Chris功不可没。他成为促成弘毅资本、软银等5亿美元投资的重要人物,通过大使馆这座桥梁成功进驻印度市场。加入WeWork前,Chris曾在时代华纳工作,主要负责资产重组、收购等。

  走出望京南地铁B1出口,往南500米处就是WeWork新址,处在广顺南大街的建筑密集区,往后是中等规模的居民小区,右边是一处大型百货商场,左边同样是高耸的办公楼,得以窥见WeWork选址层面的考量因素。望京南处的办公空间面积相对较大,租用了17-21层的5层空间。

  环顾17层一圈,办公空间整体装潢偏向欧美风格,简洁、开放。配置方面,茶水间,开放区,隔间区,会议室,电话间等功能齐全。第一印象里,WeWork与国内中高端的众创空间十分相似,并没有看出差异化之处。

  “我们8月1日开始试运营,不到一周时间,已经有将近1500人入驻,入驻率达到80%以上,这刷新了WeWork的记录”,Chris对新址的运营情况表示十分满意。

  抄不走的核心门槛

WeWork亚洲董事总经理Chris接受采访

WeWork亚洲董事总经理Chris接受采访

  在WeWork2016年7月进入中国时,正经历着一波孵化器创业洗牌。国内本土市场已较为成熟,从产品角度来看,店面装潢风格各异,配置完善,餐饮、休息、会议室等细节处都属于标配,新晋者在这个层面很难形成差异化。选择这样一个时间点进入中国,WeWork的评估和考量是什么?

  Chris将其引申为面对竞争对手的看法,他认为,地产是联合办公不可或缺的一部分,但更重要的是面向会员的服务。共享的办公环境是看得见的物理空间,基于互联网思想搭建的在线社区平台才是关键所在。

望京WeWork吧台一角

望京WeWork吧台一角

(责任编辑:舟山民生在线)

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